サラリーマン（営業マネージャ）の私にとって、４／１というのは新たな年度スタートなので、｢今度こそ、頑張って目標を達成するぞ｣という気持ちになっている。
しかし、先日、新しい年度をスタートするにあたり、会社で大胆な役員人事異動があった。（ちなみに、私は役員ではないので対象外だ）私の勤め先は、ＢｔｏＣを中心としたストックビジネスを柱としているため、常に売上は対前年比プラスが当たり前となっている。そのため、役員交代を行う必要が無かった。しかし、大胆な役員人事異動をすることになった背景には｢ビジネス環境の急激な変化｣が大きいのだろう。半年前までは、順調な経営状態だったが、グループの数社が対前年比でプラスにすることが厳しい状況に陥ったため、新しい役員による舵取りで経営の立て直しを図ることにしたようだ。一方で、交代させられる役員は、ビジネス環境の変化は素早くキャッチしたものの、対応策を講じることが出来なかった責任が問われた格好となったようだ。
上場企業の役員であっても、一般のサラリーマンであっても、会社に身を置く立場の者は、会社から、いつ、どんな辞令が下されるかわからない。そんな将来のリスクに対する私のヘッジ策は、今のところ、不動産経営しか見当たらない。｢サラリーマン業｣と｢大家業｣の一人二役をこなすことが最大の精神安定剤になっている。
品川区に所有しているワンルームマンションの管理組合より、｢大規模修繕工事の見積業者を一般公募する｣という知らせが届いた。そして、区分所有者に対して、推薦できる業者がいたら紹介してくださいと記述されていた。
このマンションは、平成１０年築なので、見た目も新しく、特に傷んでいるようなとことは無さそうで２年前に購入した。ただ、一般的には新築後１５年で大規模修繕を行うことが理想とされていることもあり、管理組合が検討を重ねた結果、今秋、大規模修繕を実施することとなった。実施されれば、外壁や共用部分などが綺麗になるので、オーナーにとっても、入居者にとってもありがたい。
この品川マンションは管理組合がしっかりしているので良かったが、ずさんな管理組合のマンションは、エントランスのドアや、廊下などの共用部分が傷んでいたりする。次の不動産投資で区分所有を検討するときには、修繕計画の有無や修繕費用の積み立て状況などを確認する重要性を感じた。
｢楽街｣で問い合わせし、気になっていた川崎市のアパート物件の調査に出かけた。
事前情報としては、複数路線、駅近、築浅、土地も広いという物件なのに割安感があったので、かなり気に入っていた。地図に従って歩き始めると、すぐに傾斜のきつい登り坂になった。頑張って、それを登ったと思ったら、今度は急な下り坂になった。駅近とは言え、道のりは最悪だと感じた。
そして、アパートに着いた。
アパート自体は築浅なので大変綺麗だったが、建物の裏手が、何と、崖になっていた。こんな崖のむき出し状態で大丈夫なのかと心配になり、辺りを見渡すと、｢危険地域｣という川崎市の看板が立っていた。これにはさすがにビックリした。更に、辺りを見渡すと別の看板があり、アパートの目の前の空き地スペースに大きなマンションを建てる計画が記されていた。アパートの目の前にマンションが建ってしまうと、日当たりが全く期待できない。
期待していたが、現物はかなり違っていた。よって、今回の物件も、購入見送りとした。
先日、大田区アパート１０１号室のエアコンの調子が悪いという連絡があったので、メーカーを呼んで修理をしようかと思ったが、メーカーを呼ぶ出張料金が馬鹿にならないため、思い切って新品に取り換えることにした。
そして、ヨドバシカメラにエアコンを買いに出かけた。ヨドバシカメラにしたのは、３年前に購入した家電製品などでエコポイントが７万円分くらい貯まっていたからだ。そして、季節外れながも色んなエアコンがあったが、迷わず６畳サイズで１年型落ちのダイキンエアコンを選らんだ。店員に金額交渉をしてみたが、｢表示価格で一杯一杯です｣と言われたので、それで良しとした。既存のエアコン取り外し代、リサイクル料、長期保証などつけて丁度７万円弱になった。
それから、入居者に連絡を入れ、取り付け工事日を決めた。その後、店員がリサイクル料については、工事業者に直接支払って欲しいと、工事日を決めた後から言い出した。入居者に立て替えてもらう訳にはいかないので、仕方なく私も工事日にアパートに行くことにした。自宅から近いから良いものの面倒な気分になった。
今回は、たまたま、自腹を切ることなく済んだが、やはり、中古アパートというのは、様々な付帯設備の交換が発生し出費を強いられることがある。次の購入物件は、どうするか考えものだ。
今日は、気になっていた物件の調査に出かけた。それは、大田区の築浅アパート（軽量鉄骨）で、最寄駅から８分、土地も建物も広く、満室、利回り９％強、その割に物件価格が安いという一見文句なしの物件だ。
ただし、不動産が安いのには必ず理由があって、借地権というマイナス要素があった。以前は、私自身も借地権というだけで購入対象外にしていたが、最近は、楽街の銀行担当者アンケートにとり上げられているように融資する銀行が増えているので、借地権であっても条件さえ良ければ購入対象とするようにしている。
現地に着いた。さすがに築浅なので外観がとても綺麗だった。さらに、駐車スペースもあり、かつ１Ｆの部屋の日当たりは、裏の家の庭になっているためバッチリだった。と、ここまではプラス要素なのだが、借地権以外の大きなマイナス要素があった。それは、このアパートは、多分、賃貸併用に作られているため、建物の半分以上がオーナー住居用になっている。そして、そのオーナースペースは、何と１３０平米強という広すぎる作りだった。
もし、私がこの物件を購入したとしたら、しばらくは、現オーナー（もしかすると一般の入居者かも？）が住み続けてくれるだろうが、将来、引越してしまった時には、この広すぎる部屋を借りる人はいないだろうと思った。賃貸併用住宅を探している投資家には大変良い物件だとは思いうが、持ち家がある私には必要ないので、今回は、購入を見送ることにした。
明日は、また、別の物件調査に行くつもりだ。