今日も、再び、空室の１０２号室に新規入居者を紹介してもらうため、アパート近くの不動産屋さんへ賃貸付けの営業活動をした。営業資料としては、先日作成した｢マイソク｣と｢新規入居者ご紹介のお願い｣と、ご挨拶用の手土産（お菓子）だ。
３件ほど営業した先週の経験を活かし、今回は訪問時の初めの一言を｢すみません、この近くにアパートを所有しているオーナーですが、空室が発生したので、新規入居者のご紹介をしていただきたいと思い、ご挨拶に伺いました｣と、シンプルにわかりやすく変えてみた。これで４社ほど営業してみたが、スムーズに話が進むことがわかった。前回は、回りくどい言い方をしたために、不動産屋から｢何か用？｣と言わんばかりの対応をされたが、今回は違っていた。
今回の営業活動を振り返ると、自分で言うのも何だが、本業が現役の営業マンなので、不動産会社への営業もコツを掴むのが早くできて要領を得た気がする。というのは、不動産屋との会話も、テンポよく話が出来るようになり、私から物件のアピールをするだけでなく、不動産屋からアドバイスもしてもらえるようなコミュニケーションスキルがついた気がする。少し、営業の面白さも感じて来たので、また、時間を作って営業しに行こうと思う。
Ｍ信用金庫の担当者より、｢物件、および、お客様に関する書類をすべて確認し問題ありませんでした。そして、心配されている耐用年数の問題も調整できそうです。ついては、いくつかの条件は付くものの、アパートローンの借換えを進める方針で支店長と話をつけています｣と嬉しい連絡があった。
条件の提示は、週明けというので両手をあげて喜ぶまでには至っていないが、耐用年数の問題がクリアされたことは非常に大きい前進だ。
週明けの条件提示がどんなものかわからないが、たぶん、自宅の住宅ローンもアパートローンと一緒に借換えることや、金利が少々割高なことや、現行のアパートローン残高を１年以内に全額支払う際に発生する違約金は、現金で対応することなどが考えられる。ただ、何れにしても、今日のＭ信用金庫からの連絡で、ＣＦ改善になることは間違いないので、早急に対応しようと思う。
昨日の約束通り、朝一でＭ信用金庫に訪問した。
私は、担当者から指示された書類を提出しながら、丁寧に説明をした。また、指示された書類以外に、融資審査で有利になるよう｢資産一覧表｣｢現状のＣＦ明細｣の資料も作成して提出したので、担当者にも真剣さが伝わったと感じた。
気になっていた木造の耐用年数問題について話をすると、担当者は、｢すでに支店長と話をしていて、ある程度の条件は付くが、１０年以上のお取引の信用から何とか調整できると思う｣と回答してくれた。その言葉に、私は、融資がＮＧとなったＫ信用金庫との数ヶ月間のやり取りは何だったのかと感じ、最初からＭ信用金庫に借換え相談をすればよかったと後悔した。
そして、１時間くらいの会話をしたところで、担当者より、｢最終審査結果ではないが、融資の方向性は、明日金曜日の夕方までには連絡します｣と言ってくれた。このスピード対応においてもＫ信用金庫とは大違いだった。
明日の金曜の夕方が待ち遠しい。
昨日のＫ信用金庫からの融資審査結果は残念だったが・・・
こんなこともあろうかと、今年の１月に、妻が１０年以上付き合ったいるＭ信用金庫の担当者を紹介してもらった。担当者と会って私は、｢今年中に収益不動産を購入する予定なので、そのときはローンの相談などにのってください｣と伝えた。そして、まずは信頼関係を今のうちに築こうと考え、積立金の取引を開始しておいた。
そのとき以来のご無沙汰となるがＭ信用金庫の担当者にＴＥＬをし、アパートのローン借換えの相談をした。電話口だったが、物件の概要、現在のローン内容、ローン借換え時に問題となるであろう耐用年数のことを伝え、まずは、書類をもって明日、銀行に訪問する約束をし電話を切った。
数時間後、Ｍ信用金庫の担当者から電話がかかってきて、｢スピード判断するので、昨年度の確定申告書類と、現在の自宅の住宅ローン支払明細と、源泉徴収票を持参するよう｣求められた。担当者の話っぷりから、頑張る姿勢が感じられたので、明日の打ち合わせに期待したい。
Ｋ信用金庫から｢最終的な総合判断で、今回の融資はできません｣と連絡があった。
先日の融資担当者の話しっぷりでは、ネックとなっていた耐用年数の問題について、本部側の考えも決済月になったため柔軟に対応しそうなので審査が通りそうな感じだった。しかし、最終的には、木造の耐用年数問題でＮＧとなったとのことだった。
７月１３日にローン借換え相談を開始し、審査結果が出るまで２ヶ月もかかった。これまで、支店の融資担当者と店長は、一生懸命に本部と掛け合ってくれたので、結果がどうであろうと感謝している。しかしながら、ＣＦ改善を目指すために、次の手を早急に考える必要がある。
なお、もし、融資審査がＯＫであれば、現状との差は大体次のようになった。
融資金額 53,500,000円 融資期間：20年
（現状） 金利：4.5％ 返済総額：81,230,000円 利息総額：27,730,000円 毎月返済額：338,000円
（新規） 金利：2.25％ 返済総額：66,485,000円 利息総額：12,985,000円 毎月返済額：277,000円
金利が半分になることで、利息総額がなんと約14,700,000円少なくなり、ものすごく負担が楽になるはずだった。
本当に残念だ・・・