不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

賃貸物件が満室で特に何の問題もなく、かつ、新規購入予定物件や売却予定もなく、確定申告を終えると何もすることがない。

ここ最近は、暇な時間を過ごしているが、不動産経営の凄いところは、まさしく、この時間だと思う。

何もしていないのに、家賃収入があり、それでローンを返済している。大家としては当たり前の仕組みだが、大家にならないと実感できない。

昨年は、多数の退去や家賃滞納、訴訟、売却、購入等でいろいろ忙しかったので、今年は、この暇な時間を十分味わいたい。

取引先の金融機関から借地物件を紹介された。

不動産会社からでなく、金融機関からの紹介なので、私が物件を気に入れば条件付きでローンは組めるということだ。

ちなみに、なぜ、金融機関から紹介されるのかというと、その物件の現ローン付けを行っており、売却情報が早く入るからだ。

早速、物件概要を教えてもらうと、管財人の弁護士が整理中の任意売却物件で、内見もできないという。 しかし、どのくらいの売却価格になるかは、すでに不動産会社が査定していた。その金額を教えてもらうと、たとえ借地とはいえ、ありえない激安物件と感じた。つまり、業者向けの物件だ。

私は業者ではないが、扱える物件と感じたので、早く、内見させてもらえるよう金融機関にお願いした。

昨年は、板橋区にも、木造築古アパート（土地４５坪、建物４５坪、最寄り駅より８分）を５３００万円で購入し、もうすぐ１年になる。

この物件は、土地値価格で、かつ、外壁等のリフォームが実施されていたので、大変お得感があり、購入希望者が多数いたが、仲介業者が私を最優先にしてくれ購入することができた。そして、ありがたいことにフルローンで購入できた。

不動産は価格だけではなく、１年経たないと、安定した経営ができるか否か分からないが、この物件、管理状況としても、この１年、入居者から管理会社へのクレームや退去など、まったく無いので、とても安定した優秀な物件だ。

昨年、購入した地元の大田区物件、最寄駅より徒歩６分、土地６５坪（通路約１０坪込）、鉄骨平成５年築の約３００㎡が、ちょうど、１年経過した。この物件、破格の６，６００万円だったので、購入して大丈夫か非常に不安だったが、まったく問題無い。

この物件が安かったのは、不動産に問題があるのではなく、間取りが５DKのため入居者層が限られ、家賃設定が安くなっているためだった。逆に、入居者からすると広いスペースを安く借りれるため非常にメリットがあるので、今のところ、退去もなく満室状態だ。今後もこのまま継続してくれると有難い。

価格設定がおかしいと思ったが、購入してよかった。

今回の確定申告では、一棟物ＡＰの売却、区分の売却で約２８００万円の利益が出たので、長期分離課税として約５００万円の税金を支払うことになる。この５００万円の支払いは諦めていたが、別の問題が発生した。

それは、、、

この不動産の売却利益にサラリーマンの所得を加えると、合計所得が３０００万円を超える場合に出る影響だ。

①１０年以上住んでいるマイホームを売却したのだが、軽減税率（15%⇒10%）のメリットが得られなくなってしまった。

②住宅ローン控除で、昨年末の年末調整時には４０万円位の控除を得ていたが、今回の確定申告の再計算で、その４０万円を再納付する必要が出た。

③これらの所得を再計算して、所得税とは別に1年間かけて５％の住民税を支払うことになった。

ＦＰの資格を持ち、かなり税金については注意をしていたが、３０００万円超えは想定していなかったので、手痛い出費となってしまった。