賃貸併用物件の売買契約まで、いろいろあったが、先日、無事決済を終えた。
決済は、地方に住んでいる売主に合わせ、午後からとし、銀行に集合した。売主は６０過ぎの夫婦２人で、上品な感じがする人だった。当然、初顔合わせなので、挨拶をしっかり行い、それから直ぐ、色々な手続きに入った。
手続きは、複数書類に署名、捺印し、予め計算された金額を振込、現金引出し、現金手渡し、清算だけなので、１時間もあれば終了する。しかし、段取りが悪い銀行担当者だと２時間もかかるケースがあるが、今回の銀行担当者は支店長自ら実行してくれたので、わずか４０分というスピード決済だった。買主側の仲介業者も売主側の仲介業者も、今までの決済で一番早いと感心していた。
そして、最後に取引終了書に捺印して、決済が無事終了した。
売買契約を済ませた直後、何ともタイミングが悪いことに、店舗部分の借主から「退去を検討しているので、退去費用が知りたい。」との連絡があった。売買契約を済ませ、数週間後には、決済する予定だったので、出鼻をくじかれた感じがした。
しかし、賃貸事業には、いつ退去があっても良いようにリスクヘッジが求められる。その中でも、立地が最大のリスクヘッジだ。今回の賃貸併用物件は、駅から３分の角地、電車の沿線沿いなので、テナント付けは比較的容易だと思う。まだ、退去が決まったわけではないが、いろいろ、準備はしておこう。
先日、私と買主側の仲介業者、売主側の仲介業者の３人で、売買契約を済ませた。
通常だと、売買契約日には売主も同席するが、売主が地方在住ということもあり欠席した。そのため、手付金も契約翌日に売主へ振込することとなった。
ちなみに、不動産の売買契約回数は、自宅、投資物件の区分、一棟物合わせると今回で１２回目になるので、少々、緊張感に欠けている自分に気付いた。
ただ、自宅の売却意志を固め、７月から賃貸併用物件を探して、わずか３か月で契約にたどり着くことが出来たのは、これまでの経験値があったからだと思う。
不動産会社から売買契約書案がメールで送られてきた。
私はすぐに土地建物の内訳をチェックした。そして、不動産会社から提示された内訳は土地１憶円、建物５千万円となっていた。
収益物件であれば、減価償却費を取るため建物の価格を高くするのがセオリーだが、今回は自宅なので、資産価値が下がらぬよう土地の価格を高くしたいと思っていたので、ちょうど良い内訳だった。
あと、既に銀行から融資について内示を得ているが、ローン条項特約も付いていたので安心した。
宅建取引士の資格を持っているので、注意すべきポイントだけ細かくチェックして、あとはサラッと読んで良しとした。
私は、不動産会社に、この契約書でOKなので、売買契約日を調整してほしいと伝えた。
収益物件であれば、日柄を気にすることはないが、今回は自宅なので、良い日に実行したいと付け加えた。
現在住んでいる自宅の売却については、売却価格＞購入時価格（取得費、減価償却等考慮後）となりそうで、若干、売却益が出そうだ。そして、いろいろ、シュミレーションしたが、通常通り、２０％の譲渡所得税を支払うことにした。
次に、考えたのは、新たに購入する店舗併用住宅の税金対策だ。中古住宅なので、建物に対する固定資産税の特例はないが、土地（２００㎡以下対象）については固定資産税評価額を１／６に下げてくれる。このことはよく知られているが、購入物件の建物にかかる消費税分を還付してもらうテクニックはあまり知られていない。
今回、私は、この消費税還付を受けようと検討してみた。これができれば、新規購入の建物にかかる消費税分として約４００万円戻ってくる。
この方法は、以前、物件購入時に自販機を設置し、消費税の届出書を税務署へ提出するテクニックとして大家さんに広がったが、Ｈ２８年に大きな法改正があり、よくよく調べると、以下の理由から、私にはメリットがないことことがわかり、残念だが届け出を出すのを諦めた。
理由は
・消費税還元テクニックは大家業をゼロスタートする人向き。
私のように以前から大家業を行っている人は課税割合が少ない（家賃はそもそも非課税なので）ので、消費税の還元率が低く、仮に戻ってくる消費税はわずか。
仮に私の場合なら、課税割合が１％なので還元は４万円程度。
・消費税の届け出を出せば、法人であれば、ほぼ間違いなく、税務署からいろいろチェックが入りやすくなる。個人でも要注意だと青色申告会の税理士よりアドバイスあり。