不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

　次の投資物件候補として、世田谷区にある２つ（①築浅の１億円超、②築古の１億円未満）のアパートのうち、分析の結果、①の築浅物件を購入する決心をした。

　積算評価分析は、敷地延長（旗竿地）だが、土地が広く、路線価も高いためフルローンＯＫという銀行の高評価をもらった。

　また、収支面のシミュレーション分析では、購入後１０年間は単年収支、通年収支ともにプラスが続くが、減価償却が無くなる１１年目以降はデッドクロスとなりマイナス収支となる。しかし、プラス収支の１０年間に貯めたキャッシュフローを繰上げ返済すれば、十分やりくりが可能と判断した。

　そして、キャッシュフローを少しでも高くするため、１，０００万円の値引きを目標に、買付申し込みの連絡をした。

　すると・・・

「あいにく、その物件は既に２件の買付申し込みが入っています。１件は融資での申し込み、もう１件は現金での申し込みとなっています」と、思いもよらぬ答えが返ってきた。

　値引きどころが、満額による現金での買付をするお金持ちの投資家がいることに驚いた。そして、不動産の売買スピードが速くなってきていることを痛感した。今回の築浅物件は、縁が無かったとして諦めることにし、もう一つの築古物件をすぐに再検討することにした。