不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

　メインバンクに相談していた目黒区アパートの融資について、融資の条件として、他行で借入している自宅の住宅ローンを借り換え（現行より条件面悪い）欲しいと連絡がった。すでに、この条件は受け入れる前提だったが、想像以上に条件が悪いのでショックだが、投資物件のローンも含めトータルで考えるとお得なので、実施することにした。

【住宅ローン】

現在の住宅ローンを借り換えると、プロパーローンなので保証料が不要になるが、

３，５２９，０００円多く支払うことになってしまう。

【目黒区アパート】

一方、目黒区アパートの融資を他行で実施するよりも、１７，７０５，０００円安くなる。

　買付を入れた目黒区アパートの頭金を用意するため、所有している自社株を売却した。当然のことながら、社内の承認手続きを経て売却したのだが、自社株のため売却できる期間が限れており、少々焦って実行した。そのため、ここ最近の株価低迷時期に実行したので、平均取得価格を下回る売却となってしまった。

　損切りになったものの、物件購入の頭金として３００万円を用意することができた。

　最近の不動産ブームで売り惜しみしだした売主の元へ、元付け業者が元通り進めるよう説得の為、会ってきたと連絡があった。やはり、売主の気持ちは、不動産ブームにより、現状の売り出し価格よりも高く売却できるはずだとの思いから、売却を見直したいとのことだった。

しかし、元付け業者としては、

・売主自身が高齢者なので、早期の売却を実施した方が良いこと

・借地権、擁壁などの特殊要素があり、購入者が限定される物件のため、購入希望者がいる今売却した方が良いこと

・売主の資産状況から、早期に現金化をした方が良いこと

など、いくつかの説得材料をもとに話をしたそうだ。

　元付け業者の感触としては、何とか話を戻せそうだが、確定までには、かなり時間がかかりそうとのことだった。

　私は、この時間がかかると言う状況をチャンスだと感じた。というのは、売主が売却を決意しても、２番手ある私が１番手になるという確約は無いので、時間がかかれば、きっと、１番手がしびれを切らして購入を辞退するかもしれないからだ。

　目黒区アパートの買付順位が２位だった為、１位になる為の様々な作戦をウイング社と考えて、条件を見直した買付申込をした。そして、これによる元付け業者の反応を期待していた・・・

　しかし、何と今度は、売主が物件の売り惜しみをし出した様だと、ウイング社の吉良さんから連絡があった。売主の心境の変化は、アベノミクスによる最近の不動産ブームにより、現在のマイソク価格より、もっと、高く売れるはずだというものらしい。こうなると、買付順位をアップさせる云々という話ではなく、売り止めとなり、最悪の場合、御破算になってしまうかもしれないと吉良さんは心配してくれた。ただし、元付け業者としては、何としても売り止めだけは回避したく、早急に、売主と対面で話をして、話を元に戻す努力をするとのことだった。

　何とも言えぬ売主の身勝手な理由だが、今の不動産市況が、完全に売り手優位であることを裏付ける出来事だった。それにしても、不動産購入には様々な問題が発生する。元付け業者の頑張りに期待するしかない。

　目黒区アパートの買付順位を２位から１位に上げるため、ウイング木田社長から受けたアドバイスは、購入意思が強いということを元付け業者にアピールするというものだった。

具体的な方法は・・・

①ローン特約をせず買付申込みすること。

　⇒　メインバンクの支店長名で仮審査段階のエビデンスを入手し、ローン特約を付けないことにした。

②マイソクの価格よりも少し高い金額で買付申込みすること。

　⇒　２０万円ほど高くした。

③短期間で決済可能であることを主張すること。

　⇒　ローン本審査後、５営業日で決済できることとした。

④売主側に売却条件があれば、可能な限り受け入れるようにすること。

　⇒　そもそも満室状態なので、室内の内見ができないため、建物の免責条件を受け入れるようにした。外観は十分チェックした。

そして、買付申込書とエビデンスを一緒にＦＡＸした。元付け業者の反応が楽しみだ。