ウイング社の吉良さんから紹介された借地権の世田谷区アパートと目黒区アパートについて、メインバンクに融資の相談をした。借地権なので、融資は断られる覚悟だったが、融資担当者の一次回答としては、両物件とも融資は大丈夫だろうとの返事だった。
ただし、融資の条件として、自宅の住宅ローン（他行で融資を受けている）の借り換え（現行よりも金利がアップしてしまう）はＭＵＳＴで、
・世田谷アパートについては物件価格の９０％融資（１０％自己負担）
・目黒区アパートについては物件価格の１００％融資（自己資金ゼロのフルローン）
で本部の融資課にかけあってみるとのことだった。
正式な融資判断ではないが、融資は大丈夫そうな感触を得たので、今後の進め方について、吉良さんと早急に相談することにした。
借地権というデメリットがあるのを承知の上で、ウイング社の吉良さんから紹介をしてもらったのは、世田谷区アパートと目黒区アパート。今日は目黒区のアパートを見に行った。
駅の乗降人数も多く、商店街も活気があったので、賃貸需要は問題なさそうだ。駅から歩いて１０分のところに該当物件があった。アパート前方が広い駐車場なので遮るものは無く、建物が丸々視界に入った。とても大きな物件だと感じた。建物自体も非常に手入れがされていて、すぐに、何かをする必要もなさそうだ。
さらに、借地権とは言え、土地が１００坪以上あるので、空きスペースを駐車場に転用したり、将来の建て替え時には、今よりも大きな建物が建てられるというメリットがある。おまけに、アパート後方は、公園となっているのでファミリー世帯には文句なしの環境というプラスポイントの多い物件だ。
しかし、良いことばかりではなかった。それは、物件の土地は「くぼ地」だった。そのため、隣の家との境界には、５メートル位のコンクリート壁があった。５メートルもあるので迫力のある壁だが、壁とアパートの間もかなり空間があるので、圧迫感は感じなかった。ただ、コンクリート壁の強度は心配になった。これは、マイナスポイントだ。
今日の時点では、借地権、コンクリート壁というマイナス要素があるものの、利回り１０％であれば、悪くない物件だと感じたので、世田谷アパートと同様に前向きに検討しようと思う。まずは、メインバンクに融資の相談をすることにした。
【物件概要】
目黒区アパート
金額：７，２８０万円
利回：１０％
土地：借地１１２坪 （私道負担８坪）
地代：５．８万円／月
建物：５７坪
間取：２Ｋ × ４ １Ｒ × ２ 計６戸
構造：木造
築年：２０年
ウイング社の吉良さんが更新しているセミナーブログにリンク（左側ウィジェットのウイングエステート社）をはりましたので、クリックしてください。
借地権というデメリットがあるのを承知の上で、ウイング社の吉良さんから紹介をしてもらった世田谷区アパートを今日見に行った。駅を降りると商店街という賑やかさは無く完全な住宅街だった。駅から歩いて７~８分のところに該当物件があった。アパートの前方、後方が道路の為、建物が丸々視界に入るので、非常に大きな物件だと感じた。これは、プラスポイントだ。
ただし、外壁、屋根、階段の修繕をした形跡がないので、かなり、傷んでいる感じがした。そのため、購入した場合は、すぐにリフォーム代が発生する物件だった。これは、マイナスポイントだ。
今日の時点では、借地権というマイナス要素があるものの、利回り１１％であれば、悪くない物件だと感じたので、前向きに検討することにした。まずは、週明け、メインバンクに融資の相談をすることにした。
【物件概要】
世田谷区アパート
金額：５，６５０万円
利回：１１％
土地：借地４７坪
地代：４．３万円／月
建物：４２坪
間取：１Ｋ × ８
構造：軽量鉄骨
築年：２１年
借地でもよいとウイング社の吉良さんにお願いし、紹介された物件は２つだった。ただし、この物件は、ウイング社が売主ではなく、仲介なので瑕疵担保の問題や、仲介料が発生する（現在所有している大田区アパートはウイング社が売主だったので、仲介料は発生しなかった）などの注意点を伝えられた。
そして、今回の物件について、吉良さんとしては、借地権デメリットが複数あるので、物件紹介をしたものの如何なものか、という正直な感想も伝えてくれた。
①世田谷区アパート
金額：５，６５０万円
利回：１１％
土地：借地４７坪
地代：４．３万円／月
建物：４２坪
間取：１Ｋ × ８
構造：軽量鉄骨
築年：２１年
②目黒区アパート
金額：７，２８０万円
利回：１０％
土地：借地１１２坪 （私道負担８坪）
地代：５．８万円／月
建物：５７坪
間取：２Ｋ × ４ １Ｒ × ２ 計６戸
構造：木造
築年：２０年
まずは、今週末の休日を利用して、物件調査に出かけようと思う。