ここ数ヶ月、不動産投資家の購買意欲が高まっている為、市場に出回っている売り出し物件は少ないし、物件価格も上昇している。たまに気に入った物件が見つかり、いざ調査をしようとしても既に買付が入っているということが続いたので、もう今年は、物件を買えないかもしれないと半ば諦めかけていた。
でも、諦めきれず・・・
そこで、私の購入条件を見直し、物件候補を増やすことにした。
【現条件】
・１億円以下
・城南４区（大田区、品川区、目黒区、世田谷区）
・最寄駅から徒歩１０分圏内
・積算評価大でフルローンが出来ること
・満室状態
・表面利回り ８％以上
・木造、ＲＣ、築年数も問わないが、メインバンクの融資期間が２０年以上可となる建物
この条件を緩くするため、【借地権】でも良いということにした。そのことを数日前、ウイング社の吉良さんに伝え、物件探しをお願いしておいた。そして、今日、該当する物件が見つかったと連絡があった。詳細は、明日、教えてもらえるので楽しみだ。
品川区に所有しているワンルームマンションは、今年の秋に大規模修繕を予定していたので、施工業者を募集していた。
しかし、今日、管理組合より「大規模修繕の中止」を議題とする総会招集の知らせが届いた。管理会社の報告によると、今回、大規模修繕を実施すると、次の修繕では積立金が不足するため、今の修繕積立金を２倍にする必要がある。そのため、資産価値向上のための大規模修繕は行わず、今後は必要な修繕のみ実施するというものだった。
この品川マンションの管理組合は、しっかりしているので原因が管理組合に全てあるとは思わないが、大規模修繕を実施してもらえないのは、オーナーとしてガッカリだ。やはり、大規模修繕を実施すると、外観も共用部分も綺麗になるので、賃貸も付きやすいし、売却時も好条件となる。
今回の件により、長期的な保有は考えた方がよいかもしれない。
昨年実施したアパートの外壁塗装を１２回払いの約束で毎月６２，５００円支払っている。今日が５回目の支払日だ。外壁塗装を実施すると本当に綺麗（大田区アパート 屋根と外壁塗装が完了）になるので、空室対策としての効果は高いがコストも高い。しかしながら、オーナーとして綺麗な物件を所有しているという自己満足も味わえるので、やはり、やってよかったと思っている。
今年一杯は毎月の支払があるのでＣＦに影響が出てしまうが、支払が無くなる来年からのＣＦ改善は、非常に楽しみだ。
友人Ｓより、Ｓが所有している川口市のワンルーム（ライオンズマンション）を購入してもらえないかと相談を受けた。
【物件概要】
物件価格 ？？？
最寄駅 徒歩４分
築年数 ２２年
広さ １８平米
現在の家賃 ５２，０００円
管理費 ８，５００円
友人Ｓは物上げ業者が提示した金額を私に教えてくれたが、私への販売価格は相談に乗るとのことだった。なので、私は、もし買うとするなら、物上げ業者が提示している金額より１０％安くしてくれるようお願いした。
購入するかどうか、まったく決めていないが、駅近のライオンズと言うこともあり、安く買えれば悪くなさそうだ。そして、何より、あと一戸の購入で事業的規模になる節税メリットが受けられる。ただし、ローンが組みずらいので現金購入という点がネックとなりそうだ。近日中に、ウイング社の吉良さんに相談してみよう。
今日は、うれしい家賃の入金日。
２月中旬より、満室状態を維持しており順調経営。
しかし、大田区アパート購入時家賃と現状家賃との差額（下落分）１３，０００円は、ちょっと痛い。
台東区ワンルーム 入金５６，８５０円 ＝ 家賃６０，０００ － 賃貸管理料３，１５０
大田区アパート 入金３７０，０００円 ＝ 当初３８３，０００ － 下落分１３，０００
福岡市ワンルーム 入金３０，０００円
品川区ワンルーム 入金７１，５００円 ＝ 家賃７４，０００ － 賃貸管理料２，５００
入金合計 ５２８，３５０円