先日、芦沢先生に会った時、「先生の持っている部屋で、空室となったときには何社くらいの不動産屋に営業しますか？」と尋ねたところ、２０社くらいと言っていた。私は、その数を聞いて今までの自分の努力が足りないことを反省した。そこで、以前、営業をかけた面識のある不動産会社のフォローと、新規開拓を行った。
営業にあたり、先日考えた「家賃大幅値下げ」「入居者向けプレゼント企画」「不動産会社向け広告料」をポイントとして営業資料を作成して営業に回った。営業成果としては・・・
「既存」
・Ｉ社 ・・・ 非常に好意的な営業マンで頑張ってくれている。また、店外にもマイソクを貼ってくれた。
・Ｂ社 ・・・ 当店管轄のエリアは、急激にワンルーム、１Ｋの低家賃新築マンションが建設され、全体的に供給過剰になっている為、特に築古の木造アパートは厳しくなっているとの情報を教えてくれた。
・Ｋ社 ・・・ 福祉関係（生活保護）の方が部屋を探しているとのこと。受け入れ可能かウイング社と相談することにした。
・アパマンＳ店 ・・・ 当店管轄のエリアは、単身の転勤族が多いので、電化製品が揃っている部屋を希望されるお客さんがいるとの情報を教えてくれた。
・アパマンＣ店 ・・・ あいにく、店長が不在だったので、マイソク等を代理の人に渡しておいた。
「新規」
・まどり君の賃貸情報 Ｋ店 ・・・ 中国人の方が部屋を探しているとのこと。ウイング社に外国人が可能か確認したところ、保証会社を通せばＯＫとのことだった。
・ピタットハウス Ｋ店 ・・・ さすがピタットハウスは、綺麗な女性が応対してくれた。この女性が男性客に部屋を勧めてくれれば。
・エイブル Ｉ店 ・・・ 誠実な営業マンで、マイソクの内容を一つ一つしっかり確認してアピールポイントを頭に入れていた。
・ハウスコム Ｋ店 ・・・ 若い営業マンだが、広告料Ｘヶ月が気に入ったようで、頑張りますを連呼していた。
・Ｍ信用金庫の担当者に、知り合い不動産会社へ営業してもらった。
これで、営業先が合計１０社となった。
なお、部屋にロフト型ベッドの設置を考えていると不動産屋に話をしたところ、「ロフト型ベッドは、入居者の年齢層を狭めてしまう」とのアドバイスをもらったので、入居者向けプレゼント企画は、オーブンレンジと、カーペットの２つにすることにした。これなら約２万円くらいで済む。 今は、このくらい先行投資しないと・・・
大田区アパートのローンはＭ信用金庫に借換出来たが、低金利のため団体生命保険料は含まれていない。そこで、先月、メットライフアリコのリスク細分型保険にネットで申込手続きを行っていた。リスク細分型とは、非喫煙者、血圧が正常値であることなど、かなり細かな質問項目を一つ一つ答えていき、一定条件をクリアすると優良体と認められ保険料が割安になる仕組みになっている。幸い、私は昨年から取り組んだいダイエット効果もあって健康診断結果が良かったため、最大限の割引率（ファーストクラス適用）での申込をしていた。
しかし、今日、メットライフアリコから「チドリンさんの健康診断票を確認したところ、尿酸値が少し高く、かつ、体重が５Ｋｇ減っているので、割引率はセカンドクラスに下がり、毎月の保険料が約３，０００円アップします」と連絡があった。
確かに、毎日ビールを飲んでいるので尿酸値が高いのは仕方がないが、体重減は、医者の指導でダイエットを進められ実行したのに、それが保険加入時にはマイナスに働くというのは納得できなかった。メットライフアリコが悪いわけではないが、毎月３，０００円の増額は、ＣＦに響くので、申込を中止してもらうことにした。
ただ、このまま保険に加入しないのも不安なので、来年、会社が行っている団体生命に加入しようと思う。こういう時は、大手の会社でよかったと感じる。
品川マンションの管理会社から「換気扇とトイレのレバーが壊れた件で、業者から見積が出ました」と連絡をあった。当初は５万くらいということだったが、５千円安く済むということだった。少しでも安く済むのはありがたいが、正直、たった５千円かと思ったが了承して、工事を進めてもらった。支払方法は、家賃と工事費を相殺するということだった。
それから、入居者が女性なので、電気コンロをＩＨコンロに換えてあげた方が良いだろうと思い、見積をお願いしていたので聞いてみると、何と、１３万円くらいかかるという。なぜそんなにかかるのかわからないが、こちらについては、壊れているわけではないので現状の電気コンロのままにすることにした。やはり、管理会社経由の工事は高い。
マンション経営には、このような備品が壊れた時の修理代などがかかるので、毎月のＣＦは消費せず、貯めておく必要性を改めて感じた。
残念ながら先週末の土日も、１０２号室の内見者はいなかった。
もう、内見者を待つだけではダメなので、先日の芦沢先生のアドバイスを受け、私なりに考えた空室対策アイデアは、不動産屋への営業を再度行うとともに、
①ロフト型ベットの設置（ベット下は机となっている）
②カーペットを敷く（現在のフローリングは年季が入っているため、フローリングのキズなどを目立たなくさせる）
③オーブンレンジの設置 （キッチン下が空間むき出しとなっているため）
をしようと思う。この３点を実施するには、家賃１ヶ月分の費用が発生するが空室対策研究費としてとらえようと思う。
久しぶりにウイングエステート社主催、サラリーマン大家として有名な芦沢先生のセミナーに参加した。
参加してみて驚いたのは、数ヶ月前のセミナー時より参加者の年齢層が若くなっていたことだ。その背景には、若い人達が、将来に対する不安から、何か行動を起こさなければと感じているからだろう。確かに、投資不動産を所有するには、若い人の方がローン期間の面で有利なのは間違いないし、現に、私自身ももう少し早くから投資不動産に挑戦すれば良かったと思っている。
セミナーの内容は、無料セミナーと思えないほど内容の濃いもので、大変役に立った。そして、セミナー終了後、芦沢先生とウイング社の吉良さんと私の三人で、田町駅近くの居酒屋で懇親会をした。私は、大田区のアパートが空室になっている悩みを話すと、芦沢先生は、今までの経験を元に色々アドバイスしてくれた。その中でも印象にあるのは、「空室は勉強のための実験室とポジティブに捉える方がよい」というアドバイスだ。確かに、空室対策として、不動産屋への手数料アップや、リフォームを行ったり、エントランスに花を飾ったりと試行錯誤して空室を埋めることが出来れば、何が良くて何が悪いのかがわかるため、新たに空室が発生しても怖くないという考え方だ。
芦沢先生、アドバイスありがとうございました。