楽待「不動産新聞」にコラム掲載しました。
テーマ「様々な困難を乗り越え決済完了。そして事業的規模オーナーへ」
http://www.rakumachi.jp/news/archives/39922
ぜひ、ご覧ください。よろしくお願いします。
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楽待「不動産新聞」にコラム掲載【第１７回】
建物価額の算出方法について②
目黒区アパートの物件は、建物と土地の値段が其々設定されておらず、合計金額が契約書に記載されている。
建物金額の算出方法は、４パターンがある。
１．消費税から算出する方法
２．建物残余法 （土地価額を算出し、残余部分を建物価額とする方法）
３．土地残余法 （建物価額を算出し、残余部分を土地価額とする方法）
４．評価額按分法
今日は、１の消費税から算出する方法について記載。
ポイントは、物件を購入したとき、土地には消費税が課税されず、建物には消費税が課税されるという点を利用。よって、契約書に土地、建物の金額が記載されてなくても、消費税を支払っていれば、それは、建物に対して支払っていることになる。算出方法は、消費税で割り戻すこと。
具体例
一括総支払金額が７，０００万円で、そのうち消費税が５０万円のケース
（目黒アパートのケースは消費税記載なしのため、この計算方法は利用できず）
建物価額
５０万円 ÷ ０．０５ ＝ １，０００万円（税抜き建物価額）
１，０００万円 ＋ ５０万円 ＝ １，０５０万円 （税込み建物価額）
土地価額
７，０００万円 － １，０５０万円 ＝ ５，９５０万円
建物価額の算出方法について
目黒区アパートの物件は、建物と土地の値段が其々設定されておらず、合計金額が契約書に記載されている。
そろそろ、確定申告の総仕上げをしなければならないので、必死になって調べた。
そして、建物金額の算出方法は、４パターンあった。
１．消費税から算出する方法
２．建物残余法 （土地価額を算出し、残余部分を建物価額とする方法）
３．土地残余法 （建物価額を算出し、残余部分を土地価額とする方法）
４．評価額按分法
目黒区アパートの場合、土地残余法で計算したところ、建物価額が高く（減価償却できるので有利）なったので、確定申告では、これを根拠に申告しようと思う。後日、パターン別の詳細について、掲載予定。
ちなみに、「価格」ではなく、「価額」という言葉を使っています。
違いを知っていますか？ 簡単に言うと、価格＝ｐｒｉｃｅ 価額＝Ｖａｌｕｅです。
楽待「不動産新聞」にコラム掲載【第1６回】
楽待「不動産新聞」にコラム掲載しました。
テーマ「売買契約締結後は、仲介業者と労い酒で乾杯」
http://www.rakumachi.jp/news/archives/39089
ぜひ、ご覧ください。よろしくお願いします。
入居者からの返信年賀状②
目黒アパートの入居者からの返信年賀状（寒中見舞い）が、今日も届いた。
そして、コメントが嬉しかった。
そのコメントを要約すると
・管理会社から「お知らせ情報」が掲示されるようになった
・空き地の草刈をしてもらい綺麗になった
・自販機が設置されて便利になった
・住みやすい環境にしてくれて、大変うれしく感謝している
前オーナーは高齢の方で、かつ、管理会社も杜撰だったところがあるので、入居者は不満を感じていたのだろう。
それと比較すれば、かなり今は、物件管理の変化を感じてくれているのだろう。
やはり、管理会社任せにするのではなく、可能な範囲で、自らも定期的に物件の管理をすることが大切だと思う。