・駅からは１０分程度
・木造、築２５年程度
・ファミリー、シングルの混合で４世帯
・土地 ５０坪程度
・価格 ５０００万円程度
営業マンと駅の改札口で待ち合わせ、その後、現地を案内された。
築２５年位経っているので、建物の外観は、想定していたより、かなり傷んでいた。しかし、空き部屋に入ると、内装はしっかり修繕されて、直ぐにでも入居が決まりそうだった。
土地は５０坪もある。
私が所有している大田区アパートも土地が４５坪あるが、旗竿型で、かつ、大きな建物に囲まれているため、圧迫感を感じるが、今回の物件は変形型の土地ではあるものの、周囲に囲まれていないので、開放感がある。
そして、この物件の最大の魅力は、建物は古いが、土地が５０坪もありながら、価格が５０００万円と大変安いことだ。それには、理由がある。
それは、次回へ。
楽待「不動産新聞」にコラム掲載しました。
テーマ：決済終了後にアパートのチェックをしたら、ショックなことが・・・
http://www.rakumachi.jp/news/archives/41093
ぜひ、ご覧ください。よろしくお願いします。
目黒区アパートの物件は、建物と土地の値段が其々設定されておらず、合計金額が契約書に記載されている。
建物金額の算出方法は、４パターンがある。
１．消費税から算出する方法
２．建物残余法 （土地価額を算出し、残余部分を建物価額とする方法）
３．土地残余法 （建物価額を算出し、残余部分を土地価額とする方法）
４．評価額按分法
今日は、４の評価額按分法で算出する方法について記載。
ポイントは、土地、建物の相続税評価額を比率で按分する方法。一般的に、この方法が恣意性を排除でき、合理的な算出方法とされている。
（目黒区アパートは、この方法を採用したとき、建物価額が極端に低下してしまったため、採用しないことにした）
具体例
・一括総支払金額 ７，０００万円
・相続税土地評価額 ５，０００万円
・相続税建物評価額 ４００万円
土地価額
７，０００ × ５，０００ ÷ （５，０００＋４００） ≒ ６，５００万円
建物価額
７，０００ × ４００ ÷ （５，０００＋４００） ≒ ５００万円
目黒区アパートの物件は、建物と土地の値段が其々設定されておらず、合計金額が契約書に記載されている。
建物金額の算出方法は、４パターンがある。
１．消費税から算出する方法
２．建物残余法 （土地価額を算出し、残余部分を建物価額とする方法）
３．土地残余法 （建物価額を算出し、残余部分を土地価額とする方法）
４．評価額按分法
今日は、３の土地残余法で算出する方法について記載。
ポイントは、建設当時の建物の再調達価額を「建築統計年報（国土交通省」より求め、そこから、現在までの減価償却を控除し、残余を土地価額とすること。（目黒区アパートは、この方法を採用した）
具体例
・一括総支払金額が７，０００万円
・平成５年に木造建築
・建築当時の㎡あたりの建築単価 １５万円／㎡
・建物２００㎡のケース
建物価額
１５万円 × ２００ ＝ ３，０００万円（建築当時の建物価額）
３，０００万円×０．９（定数）×０．０３（木造償却率）×２１（経過年数）
≒ １，７００万円 （減価償却相当額）
３，０００万円 － １，７００万円 ＝ １，３００万円
土地価額
７，０００万円 － １，３００万円 ＝ ５，７００万円
目黒区アパートの物件は、建物と土地の値段が其々設定されておらず、合計金額が契約書に記載されている。
建物金額の算出方法は、４パターンがある。
１．消費税から算出する方法
２．建物残余法 （土地価額を算出し、残余部分を建物価額とする方法）
３．土地残余法 （建物価額を算出し、残余部分を土地価額とする方法）
４．評価額按分法
今日は、２の建物残余法で算出する方法について記載。
ポイントは、相続税路線価が地価公示価格の８０％を目安に設定されている点を利用。
まず、路線価を８０％で割り戻し、土地の価額を算出後、残余を建物価額とする。
（目黒区アパートは、この方法で建物価額を算出できるが、そもそも８０％を目安にという曖昧さがあるため採用しないことにした）
具体例
・一括総支払金額が７，０００万円
・相続税路線価が３２万円／㎡
・土地１５０㎡のケース
土地価額
３２万円 ÷ ０．８ × １５０ ＝ ６，０００万円
建物価額
７，０００万円 － ６，０００万円 ＝ １，０００万円