Monthly Archiv: 10月, 2012
Ｍ信用金庫の担当者Ｎさんからのお願いで、現在、Ｊ銀行でローンを組んでいる品川区ワンルームの借換えをすることになった。
融資額１，０５０万円、融資期間３０年という現在の条件で、Ｍ信用金庫とＪ銀行を比較してみると
Ｍ信用金庫 金利１．９７５％ 毎月返済額４．０万円 支払総額１，３９２万円
Ｊ銀行 金利２．３％ 毎月返済額３．９万円 支払総額１，４５４万円
一見、約６０万円の借換メリットがあるが、借換えに係る登記費用、印紙代、手数料等で２０万の出費があるため、約４０万円の借換メリットとなる。さらに、Ｍ信用金庫の場合、団体生命保険料が含まれていないため、仮に１年間１万円の保険に入るとすれば、３０年間で３０万円の出費となり、最終合計では借換メリットが殆ど無いことがわかった。
次に、期間短縮の２５年にしたところ、毎月の支払額は今よりも５千円ほどＵＰしてしまうが、支払総額は１，３３１万円で、登記費用、印紙代、手数料、保険代を引いても最終合計で約６０万円ほどの借換メリットがあることが分かった。これなら良いと感じた。
早速、Ｍ信用金庫のＮさんに「品川ワンルームのローン借換えの件ですが、現在よりも期間短縮して、２５年で返済する方向でお願いします」と連絡したところ、大変喜んでもらった。
Ｍ信用金庫でのアパートローン借換がＯＫとなり、担当者Ｎさんにお礼を言ったところ、「ちょっと、ご相談がありまして・・・」と言われた。ちょっと、嫌な感じがした。
内容を聞くと、２つあるという。
「一つ目は、今月は一般ローンの営業ノルマが達成できそうもない状況なので、申し訳ありませんが、３０万円を半年間お付き合いして頂けないでしょうか？」と言うものだった。半年間の利息は８千円位というので大きな負担ではないし、Ｎさんの頑張りで借換が出来たので感謝の気持ちを込め、「Ｎさんも大変ですね。わかりました。いいですよ」と返事をした。
「２つ目は、今更だが、本部からの指導でチドリンさんが、現在ＸＸ銀行でローンを組んでいる品川ワンルームについても当行に借換していただくよう言われておりますので、ぜひ、前向きにお願いできませんか？」というものだった。これについては、すでに担当者Ｎさんと検討した結果、メリットがあまりないとわかっていたので見送りすることとなっていた。しかし、本部の指導とあれば、私も協力せざるを得ないので「前向きに検討しますので、返済シュミレーションをください。近日中に判断します」と返事をした。
担当者Ｎさんから相談があると言われたとき、「もしかすると、アパートローンの融資条件等の変更が生じたのか」と、一瞬、焦ったが、大した内容ではないので安心した。
今日は朝一でＭ信用金庫に行き、金利１．９７５％で調整してくれた担当者にお礼を言った。その後、担当者から、今後の事務手続きの流れなどの説明を受け、ローンの契約書に記名捺印したので手続きが終了かと思った。が、担当者より、「ちょっと、ご相談がありまして・・・。（内容は、後日のブログネタにします！）」
次に、私は、現在のローン完済手続きをするため、約１時間半かけて大宮にあるＳ銀行に行った。昨日の時点で、一括繰り上げ返済するという要件は伝えてあったので、事務手続きはスムーズではあったが、融資から約半年という超短期での完済なので、どことなく、応対してくれた女性行員の言葉が冷たく感じた。というのは、今回の一括返済をするために、違約金（繰上げ返済手数料）として約１００万円がかかることを事務的に言われたからだ。
私は、お金を借りる時も低姿勢で臨んだが、返済する時も低姿勢にならざるを得ない自分自身（お金を借りている弱い立場）が情けなかった。しかしながら、今日の手続きにより、金利の高いＳ銀行への返済は１０月末で終了することが確定した。
１１月よりＭ信用金庫との取引が始まり、ＣＦ改善の効果が表れるはずだ。
今日、Ｍ信用金庫からアパートローンの借換が正式に稟議決裁されたとの連絡があった。本当に待ちに待った嬉しい連絡だった。担当者からは、今月中に完済を実行するため、今日中に、現在借入しているＳ銀行へローンの全額返済をする旨の連絡を入れるよう指示された。
直ぐに、Ｓ銀行へ連絡を入れると、「今月中の完済希望であれば、１０営業日を要するので、明日の１０月１７日１５時までにローン返済の書類に必要事項を記入してください。あと、契約から５年以内の一括返済なので、違約金で約１００万円が発生します」と言われてしまった。違約金の１００万円は想定していたが、明日、銀行（場所は大宮でちょっと遠い）に行くというのはあまりにも急すぎる。しかし、ＣＦ改善には、どうしても今月中に完済したいので、「わかりました。明日の午前中に伺います」と言って電話を切った。
なお、今回の借換えメリット（違約金や登記費用は自己資金で支払）は
（現行）Ｓ銀行 期間２０年 融資額５，３５０万円 金利４．５％ 総支払額８，１２３万円 毎月返済額３３．８万円
（借換）Ｍ信金 期間２０年 融資額５，３５０万円 金利１．９７５％ 総支払額６，４８０万円 毎月返済額２７．０万円
よって、毎月返済額は６．８万円減額され、かつ、支払総額は何と１，６４３万円減額される。
別の言い方をすると、借換え後は、２部屋が空室になっても毎月返済で自己資金を持ち出す必要がないという健全なアパート経営が出来るようになる。
ただし、 このローンには団体生命保険が付いていないので、自分で別途お金をかけて加入する必要がある。（現在、メットライフアリコの死亡保険を検討中）
先週末、建物の管理を行っているＮ社より、「区分所有者の皆さまへ」という封筒が届いた。このマンションは品川区のワンルームで、訳あってウイング社から購入した物件ではない。
封筒の中の資料を読むと、「建物は１４年を経過し、近々、大規模修繕を計画しているので、入居者にアンケートを行うこととなりました。ついては、オーナー様より賃貸管理会社に連絡を入れ、賃貸管理会社から入居者にアンケート協力するよう連絡を入れてください。なお、アンケートのサンプルを添付します」との内容だった。
そこで、今日、賃貸管理のＡ社に連絡を入れて事情を説明した。賃貸管理会社としては、このようなことは慣れているため快く対応を引き受けてくれたが、もし、賃貸管理会社と契約せず自主管理だったら、入居者への説明に苦慮しそうな気がした。