大田区アパートの空室は、未だ入居が決まらないので、新規開拓営業としてｍｉｎｉｍｉｎｉさんを訪問した。私は、いつものように、「入居者の紹介をお願いします。物件の特徴は・・・、これまで空室期間が・・・、家賃を値下げして・・・、入居を決めていただいた際の広告料（成功報酬料）は・・・」と話をすると、担当者は「これだけの条件で何で決まらないのですか？ １－２ケ月もあれば決まりそうですけど」と言ってくれた。「私も、他の物件に比べ、そんなに見劣りするとは思えないのですが、逆に、何が問題なのでしょうか？」と質問した。いろいろ話をしていくと、以下のことがわかった。
minimini不動産営業マンが賃貸物件を紹介する優先順位
第１：オーナーより賃貸管理を請け負っている物件
第２：オーナー自主管理だが、オーナーより入居者募集の依頼を請け負っている物件
第３：賃貸管理は他社が行っているため、入居者をその賃貸管理会社に紹介する物件
大田区アパートの場合は、第３にあてはまる。私は、「仮に、第２の場合で広告料が安い物件と、第３の場合でも広告料が高い物件では、どちらが優先されますか？」と質問したところ、「会社としては、広告料の高い方が良いのですが、営業マンの評価は違うので、紹介優先順位は変わりません。よって、他社賃貸管理物件は後回しになります。」とのことだった。
私は、この優先順位付けが理解できない。広告料の高い方がよいと思うのだが・・・
私なりに分析すると
第２のケースは、不動産屋のメリットとして、入居者を決めた後に、更新料、賃貸管理などの手数料収入の可能性がある。しかし、第３のケースは、一度きりの契約で終了してしまう。さらに、賃貸契約書もminiminiのものを利用せず、賃貸管理会社指定のものを利用するため手間がかかってしまう。
などなど
でも、よくわからない。
どなたか、このあたりの不動産屋さんの事情に詳しい方、教えていただけないでしょうか。