不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

福岡市マンションの１２月分、管理費用４，０００円、修繕積立金３，７５０円が引き落とされた。

　Ｍ信用金庫から紹介されたペンキ職人さんに、屋根と外壁の状態をチェックしてもらい見積をしてもらった。このペンキ屋さんは半分年金暮らしなので、商売気は二の次になっているので儲けというより本当の意見を言ってくれる人だ。そのぺンキ屋さんの意見は、屋根だけでも早く塗装した方が良いとのことだった。しかし、私は、空室対策として外壁を塗りたいので、屋根と外壁を別々の作業にせず、一度にやってしまうことにした。

見積は屋根が約１００平米、壁が約１８０平米の塗装面積で

・洗浄作業

・屋根塗装

・外壁塗装

・雨戸、雨どい

・各種コーキング

・階段防水

など、丸ごと塗ってもらうイメージで、８５万円だった。

　ベテラン職人さんなので、今ままで、単価は安くしたことが無いとのことだったが、「若い貴方が、アパートを買って頑張っているのだから、私も協力するよ。単価も見積上は安くしてるけど、更に安くして全部で７５万円ならやらせてもらいますよ。それから、一括で支払うのは大変だろうから、何回分割でもいいですよ。」という提案だった。

　技術面については、部屋の塗装で確かであることは間違いないし、２年間分割もＯＫとのことだし、アパート経営していると、何かと小さな修繕作業が発生するので、物件近くに住んでいるこのペンキ職人さんにお願いした方が良いと思った。実際の作業は、一人親方なので、足場を組んだり、ネットを張ったりする作業は専門業者に委託するそうだが、ペンキ塗り自体は、弟子数人と一緒に１週間位かけて仕上げるそうだ。

　外壁塗装をすれば、１０２号室の内見の際にも、かなり有効だろう。

台東区マンションの１２月分、管理費用７，４００円、修繕積立金５，１００円が引き落とされた。

　大田区アパートの空室は、未だ入居が決まらないので、新規開拓営業としてｍｉｎｉｍｉｎｉさんを訪問した。私は、いつものように、「入居者の紹介をお願いします。物件の特徴は・・・、これまで空室期間が・・・、家賃を値下げして・・・、入居を決めていただいた際の広告料（成功報酬料）は・・・」と話をすると、担当者は「これだけの条件で何で決まらないのですか？　１－２ケ月もあれば決まりそうですけど」と言ってくれた。「私も、他の物件に比べ、そんなに見劣りするとは思えないのですが、逆に、何が問題なのでしょうか？」と質問した。いろいろ話をしていくと、以下のことがわかった。

minimini不動産営業マンが賃貸物件を紹介する優先順位

第１：オーナーより賃貸管理を請け負っている物件

第２：オーナー自主管理だが、オーナーより入居者募集の依頼を請け負っている物件

第３：賃貸管理は他社が行っているため、入居者をその賃貸管理会社に紹介する物件

　大田区アパートの場合は、第３にあてはまる。私は、「仮に、第２の場合で広告料が安い物件と、第３の場合でも広告料が高い物件では、どちらが優先されますか？」と質問したところ、「会社としては、広告料の高い方が良いのですが、営業マンの評価は違うので、紹介優先順位は変わりません。よって、他社賃貸管理物件は後回しになります。」とのことだった。

私は、この優先順位付けが理解できない。広告料の高い方がよいと思うのだが・・・

私なりに分析すると

第２のケースは、不動産屋のメリットとして、入居者を決めた後に、更新料、賃貸管理などの手数料収入の可能性がある。しかし、第３のケースは、一度きりの契約で終了してしまう。さらに、賃貸契約書もminiminiのものを利用せず、賃貸管理会社指定のものを利用するため手間がかかってしまう。

などなど

 でも、よくわからない。

どなたか、このあたりの不動産屋さんの事情に詳しい方、教えていただけないでしょうか。