確定申告の準備は、昨年から進めていたが、今日、まるまる一日かけて決算書をほぼ完成させた。
実は、昨年、大田区アパートの購入を検討する際に、Ｈ２４確定申告の決算がどうなるのかをシュミレーション予想し、これなら、大丈夫だろうと結論付けて購入したのである。これなら大丈夫というのは、利回り通り儲かるとか言うことではなく、期待する黒字決算または収支ゼロになるということだ。一般的に、物件購入年度は、初期費用等の支出で赤字決算になりがちだが、それでは私の場合、困ってしまう。
赤字決算なら節税になるメリットがあるのに、なぜ、黒字決算または収支ゼロにする必要があるのかと思う人がいるかもしれない。それは、サラリーマンが本業の私にとっては、赤字決算によるデメリット（給与と不動産の損益通算により住民税が安くなると、会社はこの社員は給与以外に何かありそうだと調査に乗り出す可能性がある＝就業規則の兼業等の禁止）を被らないことが何よりも大事だからだ。
そして、今日、全ての数字を実績数字にして決算書を作成したところ、シュミレーション予想通りの収支ゼロとなったので、一安心した。
ちなみに、収支ゼロとは・・・
損益計算書の不動産所得金額は当然のことながら購入年なのでマイナスだが、土地分の利子負担額がその金額より大きいため、最終的な所得税の申告書には不動産所得が｢０｣となること。
ｅｘ）
損益計算書の不動産所得 －１００万円
土地の利子負担額 １２０万円
⇒ 所得税申告書の不動産欄には ０円
このように処理できるのは、購入物件価格の内訳で、建物より土地の値段がはるかに高いという稀なケース。ウイング社が私の細かいニーズを聞き入れて物件を探してくれたお陰だ。
今日は、うれしい家賃の入金日。
今年から、ウイング社以外から購入した物件の収支関係についても、ブログ掲載することにした。
おかげさまで、１０２号室の入居が決まった為、満室状態の入金となった。
しかしながら、旧家賃と新家賃と下落分９，０００円は、ちょっと痛い。
台東区ワンルーム 入金５６，８５０円 ＝ 家賃６０，０００ － 賃貸管理料３，１５０
大田区アパート 入金３７４，０００円 ＝ 想定３８３，０００ － 下落分９，０００
福岡市ワンルーム 入金３０，０００円
品川区ワンルーム 入金２６，３５０円 ＝ 家賃７４，０００ － 賃貸管理料２，５００ － 換気扇修理４５，１５０
入金合計 ４８７，２００円
２０１２年の１年間の不動産活動を振り返ってみた。
１月 今年の目標はアパート一棟物にする決意
２月 大田区アパートの物件見学
物件評価、シュミレーション分析の結果
いよいよ、売買契約を締結
３月 融資審査結果について、社長より衝撃の事実を伝えられる
悩んだ挙げ句、Ｓ銀行で融資申請手続き
購入したアパートの外観写真
アパートの室内写真を入手
確定申告にチャレンジ
アパートの外構工事完了
４月 未入居が２部屋あり、想定家賃を下回ることに
福岡ワンルームマンション 売買契約締結
５月 吉良さんが１０３号室の入居者を待ち伏せ
６月 １０３号室のクリーニング状況を確認
７月 賃貸専門の責任者と打ち合わせ
信用金庫にアパートローンの借換え相談
大田区アパート 残念ながら１０２号室退去
８月 １０２号室のフローリング張替はウイング社がスぺシャル対応
アパートローンの借換え審査結果がまだ出ない
９月 街の不動産屋へ初めての営業
Ｋ信用金庫より、アパートローン審査の残念な知らせ
新たにＭ信用金庫へローン借換え相談を開始
１０月 ウイング木田社長に現状の経営状況を相談
１０２号室 時間がかかったがリフォーム完成
不動産経営を始めて、ちょうど１年が経った
大田区アパート １０２号室の大幅家賃改定
大田区アパート Ｍ信用金庫で借換ＯＫの連絡あり
１１月 品川マンション ローン金利をスペシャル対応
大田区アパート ペンキ屋さんの作業完成
１２月 大田区アパート 空室対策キャンペーン企画
大田区アパート 屋根と外壁塗装が完了
品川マンション オーバーローンで購入し、１年経過した総合評価
空室対策は、ここまでＩＴ化が進んでいた
物件購入、確定申告、家賃滞納、連続退去、ローン借換え、空室対策、客付け営業、リフォーム、ブログ公開など、色々あったが、将来のことを考えて取り組んでいることなので、苦労もしたが大変勉強になった１年だった。特に、空室が続いているとは言え、家賃収入でローン返済が出来ているし、大家業が本業であるサラリーマンの仕事に影響を与えることなく、両立ができるということが実感できた。なので、ここ最近は、来年の物件買い増しにも意欲が湧いてきた。
ＰＳ
ウイング社の木田社長、吉良さん、遠藤部長、新堀さん、今年一年、ありがとうございました。来年もよろしくお願いします。
台東区マンションの１月分、管理費用７，４００円、修繕積立金５，１００円が引き落とされた。
現在、台東区ワンルーム、品川区ワンルーム、福岡市ワンルーム、大田区アパート６部屋の計９部屋を所有している。あと１部屋で事業的規模の６５万円控除になるので、来年の買い増しに向けて現金、積立金、保険金、株などを集計してみた。すると、今年、アパート購入をし現金を使った割には、来年の買い増しの頭金くらいにはなりそうな額があった。
そこで、来年はどのような物件（ＲＣ一棟物、木造アパート、ワンルーム、ファミリータイプ）を購入するかだが、其々のメリット、デメリットがあり悩む。ただ、ＲＣ一棟物の頭金には到底届かないので、それ以外にせざるを得ない。木造アパートは、ここ最近のマンション家賃の値下げ影響を受け、空室率が目立つので、やはり、選択肢としては中古のワンルームかファミリータイプになるだろう。もし、ワンルームとした場合、少々、こだわりたいのは２５平米以上の広さがあり、キッチンと居間が分かれている１ＤＫクラスにして、過剰気味となっているワンルームとの差別化を図りたいと思っている。