今年になってからは、収支状況を作成していなかったが、今日、１月～２月をまとめて作成した。
大田区アパートについては、色々な出費が重なってキャッシュフローがマイナスだが、全物件の合計ではプラスになっている。
No Comments
Category Archives: 品川区ワンルーム
２０１３年２月収支作成
２月分 家賃入金日
今日は、うれしい家賃の入金日。
１月に１０２号室が入居し一時的に満室状態の入金となったが、２月に２０２号室が退去し再び空室発生。
また、物件購入時家賃と現状家賃との差である下落分１３，０００円は、ちょっと痛い。
台東区ワンルーム 入金５６，８５０円 ＝ 家賃６０，０００ － 賃貸管理料３，１５０
大田区アパート 入金３１２，０００円 ＝ 想定３８３，０００ － 空室分５８，０００ － 下落分１３，０００
福岡市ワンルーム 入金３０，０００円
品川区ワンルーム 入金７１，５００円 ＝ 家賃７４，０００ － 賃貸管理料２，５００
入金合計 ４７０，３５０円
Ｈ２４確定申告 決算はシュミレーション予想通り
確定申告の準備は、昨年から進めていたが、今日、まるまる一日かけて決算書をほぼ完成させた。
実は、昨年、大田区アパートの購入を検討する際に、Ｈ２４確定申告の決算がどうなるのかをシュミレーション予想し、これなら、大丈夫だろうと結論付けて購入したのである。これなら大丈夫というのは、利回り通り儲かるとか言うことではなく、期待する黒字決算または収支ゼロになるということだ。一般的に、物件購入年度は、初期費用等の支出で赤字決算になりがちだが、それでは私の場合、困ってしまう。
赤字決算なら節税になるメリットがあるのに、なぜ、黒字決算または収支ゼロにする必要があるのかと思う人がいるかもしれない。それは、サラリーマンが本業の私にとっては、赤字決算によるデメリット（給与と不動産の損益通算により住民税が安くなると、会社はこの社員は給与以外に何かありそうだと調査に乗り出す可能性がある＝就業規則の兼業等の禁止）を被らないことが何よりも大事だからだ。
そして、今日、全ての数字を実績数字にして決算書を作成したところ、シュミレーション予想通りの収支ゼロとなったので、一安心した。
ちなみに、収支ゼロとは・・・
損益計算書の不動産所得金額は当然のことながら購入年なのでマイナスだが、土地分の利子負担額がその金額より大きいため、最終的な所得税の申告書には不動産所得が｢０｣となること。
ｅｘ）
損益計算書の不動産所得 －１００万円
土地の利子負担額 １２０万円
⇒ 所得税申告書の不動産欄には ０円
このように処理できるのは、購入物件価格の内訳で、建物より土地の値段がはるかに高いという稀なケース。ウイング社が私の細かいニーズを聞き入れて物件を探してくれたお陰だ。
今年一年間のダイジェストを振り返ってみて
２０１２年の１年間の不動産活動を振り返ってみた。
２月 大田区アパートの物件見学
８月 １０２号室のフローリング張替はウイング社がスぺシャル対応
品川マンション オーバーローンで購入し、１年経過した総合評価
物件購入、確定申告、家賃滞納、連続退去、ローン借換え、空室対策、客付け営業、リフォーム、ブログ公開など、色々あったが、将来のことを考えて取り組んでいることなので、苦労もしたが大変勉強になった１年だった。特に、空室が続いているとは言え、家賃収入でローン返済が出来ているし、大家業が本業であるサラリーマンの仕事に影響を与えることなく、両立ができるということが実感できた。なので、ここ最近は、来年の物件買い増しにも意欲が湧いてきた。
ＰＳ
ウイング社の木田社長、吉良さん、遠藤部長、新堀さん、今年一年、ありがとうございました。来年もよろしくお願いします。
来年の買い増し物件はどんなタイプにするか
現在、台東区ワンルーム、品川区ワンルーム、福岡市ワンルーム、大田区アパート６部屋の計９部屋を所有している。あと１部屋で事業的規模の６５万円控除になるので、来年の買い増しに向けて現金、積立金、保険金、株などを集計してみた。すると、今年、アパート購入をし現金を使った割には、来年の買い増しの頭金くらいにはなりそうな額があった。
そこで、来年はどのような物件（ＲＣ一棟物、木造アパート、ワンルーム、ファミリータイプ）を購入するかだが、其々のメリット、デメリットがあり悩む。ただ、ＲＣ一棟物の頭金には到底届かないので、それ以外にせざるを得ない。木造アパートは、ここ最近のマンション家賃の値下げ影響を受け、空室率が目立つので、やはり、選択肢としては中古のワンルームかファミリータイプになるだろう。もし、ワンルームとした場合、少々、こだわりたいのは２５平米以上の広さがあり、キッチンと居間が分かれている１ＤＫクラスにして、過剰気味となっているワンルームとの差別化を図りたいと思っている。